Ο ΤΟΠΟΣ ΜΑΣ φύλλο 91

ΕΠΙΣΤΟΛΗ ΦΛΕΒΑΡΗ ΣΤΟΝ ΠΡΩΘΥΠΟΥΡΓΟ

Την παρακάτω επιστολή στον πρωθυπουργό απέστειλε ο πρόεδρος του δημοτικού συμβουλίου Καλλιθέας Γιάννης Φλεβάρης.

Ιωάννης Στ. Φλεβάρης
Δικηγόρος παρ΄ Αρείω Πάγω
Αριθμός Μητρώου Δ. Σ. Ρόδου 262
28ης Οκτωβρίου 26 , ΡΟΔΟΣ 85100
Tel. 22410.78540, φαξ 2241070351


ΠΡΟΣ:

Αξ. κ. Κωνσταντίνο Καραμανλή
Πρόεδρο Κυβερνήσεως

Θέμα: Άμεση τροποποίηση του Ν. 1892/1990 – Μισθώσεις Ακινήτων στις παραμεθόριες περιοχές.

Κοιν. : Αξ. κ. Υπουργό Δικαιοσύνης
Βουλευτές Δωδεκανήσου
Νομάρχη Δωδεκανήσου
Φορείς Δωδεκανήσου - Πίνακας αποδεκτών


Αξιότιμε κύριε Πρωθυπουργέ
Υπάρχει ένα νομοθέτημα που βρίσκεται σήμερα σε ισχύ στην Ελλάδα, του οποίου δυστυχώς συγκεκριμένες διατάξεις, το καθιστούν «σκοτεινό» και προβληματικό για τον εμπορικό κόσμο, για τις επαγγελματικές μισθώσεις και για στο σύνολο των μισθώσεων. Ο νόμος αυτός είναι ο Ν.1892/1990 (Φ.Ε.Κ 101Α/31.7.1990) «Για τον εκσυγχρονισμό και την ανάπτυξη και άλλες διατάξεις» που στο κεφάλαιο Β` με τίτλο «δικαιοπραξίες στις παραμεθόριες περιοχές» καθιερώνει την απόλυτη ακυρότητα των μισθώσεων που συμφωνούνται για χρονικό διάστημα πέραν της εξαετίας ή που θα μπορούσαν να παρασταθούν πέραν της εξαετίας, εάν δεν εκδοθεί κατόπιν αιτήσεως του ενδιαφερομένου, απόφαση διοικητικής Επιτροπής περί άρσεως της απαγορεύσεως.
Για την εισαγωγή στο θέμα, δεν χρειάζονται παραπάνω από λίγες γραμμές αφού είναι εμφανές ότι η κατάσταση που έχει δημιουργηθεί προσβάλει τον νομικό μας πολιτισμό, αμαυρώνει το Ευρωπαϊκό γίγνεσθαι της χώρας μας, βρίσκεται σε σφοδρότατη σύγκρουση με το κοινό περί δικαίου αίσθημα, παρέχει πεδίον δόξης, σε κερδοσκόπους και «αετονύχηδες» και οδηγεί στην απόγνωση και την καταστροφή τίμιους επαγγελματίες που παρά το γεγονός ότι έχουν στα χέρια τους μισθωτήρια διαρκείας άνω της εξαετίας (έχοντας κατά κανόνα καταβάλει για να τα εξασφαλίσουν χιλιάδες ευρώ ως «αέρα»), εντούτοις βρίσκονται ουσιαστικά ακάλυπτοι ή έχουν ήδη εκτελεστεί εις βάρος τους αποφάσεις δικαστηρίων που αφορούν εξώσεις.
Με δυο λόγια, οι διατάξεις του Νόμου είναι τέτοιες όσον αφορά τις μισθώσεις στις παραμεθόριες περιοχές που δημιουργούν «παράθυρο» σε ιδιοκτήτες καταστημάτων να εξώσουν τους μισθωτές στην εξαετία από ακίνητο που τους ενοικίασαν για μεγαλύτερο διάστημα. Μπορούν να τους πετάξουν δηλαδή έξω από το μίσθιο, αν και έχουν υπογράψει μαζί τους μισθωτήρια συγκεκριμένης χρονικής διαρκείας, αν οι ενοικιαστές παραλείψουν ή δεν γνωρίζουν ότι πρέπει να πάρουν κάποια τυπική άδεια από την μία επιτροπή της Νομαρχίας που προβλέπει ο νόμος. Οι μισθωτές επίσης με τον τρόπο αυτό στερούνται και το δικαίωμα αναγκαστικής παράτασης της μίσθωσης….
Αυτά τα πράγματα είναι ανεπίτρεπτα και απαράδεκτα για μια συντεταγμένη Πολιτεία, πολύ περισσότερο αφού α) ο νόμος δεν ορίζει την άδεια της επιτροπής ως προαπαιτούμενο για την νόμιμη κατάρτιση της μίσθωσης, αλλά προβλέπει την μεταγενέστερη έκδοση της με επιμέλεια του ενδιαφερόμενο, με αποτέλεσμα να δημιουργείται πλήρης σύγχυση και πολλοί επαγγελματίες – χωρίς κανέναν απολύτως λόγο δημοσίου συμφέροντος (…) να υφίστανται εξώσεις. β) Ο νόμος ισχύει μόνο στις παραμεθόριες περιοχές και πολλοί μισθωτές έως σήμερα αγνοούν την ύπαρξη του με αποτέλεσμα να οδηγούνται σε απελπισία μόλις πληροφορηθούν ότι θα τους γίνει έξωση αν και έχουν συμβόλαιο. Το θέατρο του παραλόγου. Και μιλάμε πάντα για Έλληνες πολίτες, για Έλληνες πατριώτες που ζουν στην μεθόριο και εάν ποτέ χρειασθεί, αυτοί είναι που θα υπερασπίσουν όπως πρέπει το νησί τους και τις παραμεθόριες περιοχές. Πως οι άνθρωποι αυτοί θα μπορέσουν ποτέ να καταλάβουν, ότι το συμβόλαιο τους είναι άκυρο με την αβασάνιστη εφαρμογή κάποιων τραγελαφικών διατάξεων του νόμου ως προς τις μισθώσεις. γ) Δυστυχώς με κανένα τρόπο δεν προστατεύεται (ως προς τις μισθώσεις πάντα) το δημόσιο συμφέρον αφού η ακυρότητα και οι εξώσεις δεν διαπιστώνονται και δεν ζητούνται αυτεπαγγέλτως αλλά ο κάθε ιδιοκτήτης που κρίνει ότι μπορεί να εκμεταλλευτεί το παράθυρο του νόμου ζητά και επιτυγχάνει την έξωση του ενοικιαστή από το κατάστημα, άσχετα εάν η μίσθωση που συμφωνήθηκε είναι μεταγενέστερη της εφαρμογής του νόμου! δ) Μέχρι τώρα (εξ όσων γνωρίζω) ποτέ το δημόσιο δεν ζήτησε την ακύρωση μίσθωσης λόγω των διατάξεων του νόμου αυτού και ούτε ποτέ θα ζητήσει έξωση ιδιώτη από κατάστημα λόγω του νόμου… ε) ο νόμος αυτός είναι αντιευρωπαϊκός και αντισυνταγματικός κατά ορθή ερμηνεία αφού χωρίς να συντρέχει ουδείς λόγος ως προς τις μισθώσεις δημιουργεί ανισότητες μεταξύ των Ελλήνων πολιτών οι οποίοι πρεπει να είναι ίσοι ενώπιον του νομου και όχι να υπάρχουν δυο μέτρα και δυο σταθμά. Δηλαδή γιατί να υφίσταται δυσμενή μεταχείριση ο ακρίτας του Καστελορίζου ή της Σύμης που μισθώνει ένα μαγαζάκι και που ποτέ του δεν άκουσε για άδεια της επιτροπής ή άδεια της Νομαρχίας, σε σύγκριση με τους εμπόρους του Κολωνακίου και των υπολοίπων εμπορικών δρόμων της χώρας; Είναι αυτή στήριξη του εμπορικού κόσμου των παραμεθορίων περιοχών και των ακριτών που ζουν και επενδύουν στον τόπο τους; Γιατί οι υπεύθυνοι και οι αρμόδιοι σιωπούν; Ποιος πρεπει επιτέλους να πάρει την πρωτοβουλία κάθαρσης του άγους που δημιουργεί ο Ν.1892/90 ;
Γιατί λοιπόν να υπάρχει ο νόμος αυτός; Γιατί να καταδυναστεύεται η ελευθερία των μισθωτικών συμβάσεων στις παραμεθόριες περιοχές από εξεζητημένες νομικές κατασκευές αυτού του τύπου.
Γιατί να επιβραβεύονται οι κερδοσκόποι και να καταδικάζονται οι τίμιοι επαγγελματίες; Γιατί να ισχύει ο αντισυνταγματικός και αντιευρωπαϊκός αυτός νόμος;
Πιο αναλυτικά, ο Ν.1892/1990 στο κεφάλαιο Β` με τίτλο «δικαιοπραξίες στις παραμεθόριες περιοχές» με τα άρθρα 24§1α, 25§1, 26§1 και 30, ορίζει ότι στις παραμεθόριες περιοχές απαγορεύεται κάθε δικαιοπραξία εν ζωή με την οποία συνιστάται υπέρ φυσικών ή νομικών προσώπων οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα που αφορά ακίνητα, καθώς και η μεταβίβαση μετοχών ή εταιρικών μεριδίων ή η μεταβολή του προσώπου εταίρων εταιρειών οποιασδήποτε μορφής που έχουν στην κυριότητά τους ακίνητα στις περιοχές αυτές. Από την απαγόρευση εξαιρούνται οι συμβάσεις γονικής παροχής, μισθώσεις μέχρι έξι έτη, κανονισμού ορίων, διανομής κοινού και οι συμβάσεις, μεταβίβασης ποσοστού εξ` αδιαιρέτου μεταξύ συγκυρίων (αρθρ. 25§1).
Φυσικά ή νομικά πρόσωπα ελληνικής ιθαγένειας και ομογενείς στους οποίους περιλαμβάνονται και οι Κύπριοι, καθώς και φυσικά ή νομικά πρόσωπα που έχουν την ιθαγένεια ενός των κρατών-μελών των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων, μπορούν να ζητήσουν την άρση της απαγόρευσης της παρ. 1 του προηγούμενου άρθρου με αίτησή τους στην οποία πρέπει να αναφέρεται και ο σκοπός για τον οποίο θα χρησιμοποιηθεί το ακίνητο (άρθρο 26§1). Η αίτηση αυτή υποβάλλεται σε Επιτροπή που συνιστάται σε κάθε νομό με απόφαση του νομάρχη (άρθρο 26§1γ).
Δικαιοπραξίες που συνάπτονται κατά παράβαση των διατάξεων του νόμου αυτού είναι απολύτως άκυρες (άρ. 30 εδ.α).
Από τις διατάξεις αυτές συνάγεται ότι απαγορεύεται, κάθε δικαιοπραξία είτε ενοχική (μισθώσεις) είτε εμπράγματη πάνω σε ακίνητα που βρίσκονται στις παραμεθόριες περιοχές, εξαιρουμένων από την απαγόρευση αυτή και των μισθώσεων μέχρι έξι ετών (αρθρ. 25§1).
Ενόψει αυτών των διατάξεων του Ν. 1892/1990, που έχουν το χαρακτήρα κανόνων δημόσιας τάξης λόγω της επιδίωξης με τη θέσπισή τους, υπέρτατου εθνικού συμφέροντος, εγκείμενου στην κατοχύρωση της ασφάλειας και της εδαφικής ακεραιότητας της χώρας, αυτές θεωρούνται (και νομολογιακά) επικρατέστερες σε σχέση με τις διατάξεις περί εμπορικών μισθώσεων του π.δ. 34/1995, οι οποίες θεσπίζουν επίσης κανόνες δημόσιας τάξης, που προασπίζουν όμως υποδεέστερο δημόσιο συμφέρον και ως εκ τούτου επί εμπορικών μισθώσεων ακινήτων κειμένων σε παραμεθόριες περιοχές αποκλείεται μεν η εφαρμογή των διατάξεων περί αναγκαστικής παράτασης της διαρκείας των μισθώσεων, καθώς και εκείνων των άρθρων 2§8 του Ν. 2235/1994 και 7 § 6 του Ν. 2741/1999 περί ελάχιστης διάρκειας των εμπορικών μισθώσεων για εννέα και δώδεκα έτη αντίστοιχα, ισχύουν όμως οι εμπορικές μισθώσεις για έξι (6) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο.
Από το σύνολο των διατάξεων αυτών του N.1892/1990 και των παραγράφων 1 και 2 του άρθρου 5 του Π.Δ. 34/1995 σε συνδυασμό με αυτές των άρθρων 174 και 180 Α.Κ, συνάγεται ότι για την συμβατική διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων, ή, κατ` εφαρμογή των σχετικών διατάξεων "περί εμπορικών μισθώσεων", αναγκαστική παράταση, για διάστημα που υπερβαίνει την εξαετία των μισθώσεων που αφορούν τα ακίνητα που βρίσκονται στις καθορισμένες από το νόμο ως παραμεθόριες περιοχές (στις οποίες συμπεριλαμβάνεται και η Ρόδος) πρέπει, απαραίτητα εντός της εξαετίας, κατά τη διάρκεια του χρόνου που η μίσθωση είναι ισχυρή και έγκυρη, να εκδοθεί κατόπιν αιτήσεως του ενδιαφερομένου, απόφαση της αρμόδιας Επιτροπής περί άρσεως της κατά το άρθρο 25 του Ν 1892/90 απαγορεύσεως.
Η άδεια η οποία χορηγείται με θετική απόφαση της διοικητικής αρχής, αποτελεί σύμφωνα με το άρθρο 30 του Ν. 1892/1990 σε συνδυασμό με το άρθρο 174 Α.Κ στοιχείο του κύρους της δικαιοπραξίας και η έλλειψή της ή, όσον αφορά τις μισθώσεις, μεταγενέστερη της εξαετίας χορήγησή της, καθιστά τη σύμβαση απολύτως άκυρη. Η ακυρότητα αυτή είναι αθεράπευτη, με την έννοια ότι θεραπεία αυτής δεν επέρχεται ούτε με, συναφείς επικυρωτικές δηλώσεις βουλήσεως των συμβληθέντων μερών, που δεν είναι ικανές να προσδώσουν εκ νέου ζωή στην άκυρη σύμβαση, ούτε με τυχόν εκπλήρωση των υποχρεώσεων από άκυρη σύμβαση σύμφωνα και με την νομολογία του Αρείου Πάγου(πρβλ. Α.Π 610/2002 ΝοΒ 2003. 1181, ΕφΔωδ. 300/2003 και 210/2004 ΓΝΜΔ ΝΣΚ).
Μετά τα παραπάνω είναι σαφές ότι ο Νόμος αυτός (ως προς τις μισθώσεις) πρέπει και μπορεί εύκολα και λειτουργικά να τροποποιηθεί προκειμένου να εξαλειφθεί η αδικία.
Αυτό μπορεί να γίνει είτε α) με την υποχρεωτική εξ αρχής εξασφάλιση της άδειας για την εγκυρότητα των μισθώσεων είτε β) με την θεραπεία της ακυρότητας (ή την εξαίρεση) των μισθώσεων που έως την έκδοσης της αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που θα διατάσσει την έξωση, εξασφαλίσουν την άδεια της επιτροπής. Στην περίπτωση αυτή, αφ ενός μεν δεν θα συντρέχει λόγος δημοσίου συμφέροντος για ακύρωση της μισθώσεως αφού θα έχει εκδοθεί άδεια και επίσης δεν θα προκληθεί περιττή γραφειοκρατία αφού θα προστρέχουν στην επιτροπή μόνο οι μισθωτές που εναντίον τους έχει κατατεθεί αγωγή εξώσεως λόγω του νόμου αυτού. γ) με την πλήρη εξαίρεση των μισθώσεων από τις διατάξεις του νόμου αυτού αφού η διάταξη για τις μισθώσεις είναι πέραν όλων των άλλων και άνευ ουσίας, αφού ούτε κανένα δημόσιο συμφέρον προστατεύει, ούτε εικόνα σύγχρονης και ευνομούμενης χώρας δημιουργεί αλλά αντίθετα δημιουργεί χωρίς λόγο παγίδες σε επαγγελματίες και πεδίο δράσης κερδοσκόπων που αθετούν ανέξοδα και «νόμιμα» την επί μισθωτικών συμβάσεων, υπογραφή τους.
Θεωρώ ότι μέσα στο πρόγραμμα των μεταρρυθμίσεων σας και εντός του νομοπαρασκευαστικού έργου, πρέπει να συμπεριλάβετε την άμεση τροποποίηση του νόμου αυτού.
Ρόδος 16.01.2009
Με τιμή

ΙΩΑΝΝΗΣ ΣΤ . ΦΛΕΒΑΡΗΣ
ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ ΠΑΡ΄ ΑΡΕΙΩ ΠΑΓΩ
Απόφοιτος Α.Π.Θ.
Αριθμός Μητρώου Δ. Σ. Ρόδου 262
Αριθμ. Μητρ. Ταμείου Νομικών 100217
28ης Οκτωβρίου 26 , ΡΟΔΟΣ 85100
Tel. 22410.78540, φαξ 2241070351